Арендная плата в виде возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества

Закон предусматривает возможность установления арендной платы в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (пп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Определения улучшений Гражданский кодекс РФ не содержит. Из анализа ст. 623 ГК РФ и судебной практики следует, что под улучшением понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта аренды, в частности работы по его модернизации, реконструкции, достройке, дооборудованию.

Из буквального содержания пп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ следует, что при согласовании указанной формы арендной платы стороны должны определить в договоре затраты на улучшение арендованного имущества, которые возлагаются на арендатора в качестве арендной платы.

Это могут быть:

— производство работ по улучшению имущества за счет арендатора силами арендатора или привлеченных им третьих лиц;

— оплата арендатором расходов на улучшение арендованного имущества силами арендодателя или привлеченных им третьих лиц.

Возложение на арендатора затрат на улучшения, произведенные его силами

Для надлежащего согласования арендной платы в форме возложения на арендатора затрат на производство работ по улучшению арендованного имущества стороны должны указать в договоре:

Читайте также:  Срок проведения текущего ремонта

— обязанность арендатора произвести улучшение имущества своими силами (силами привлеченных им третьих лиц) и за свой счет;

— перечень и (или) характер улучшений, которые должны быть произведены;

— размер (стоимость) возлагаемых на арендатора затрат;

— перечень и требования к содержанию документов, подтверждающих объем и стоимость понесенных затрат.

По правовой природе обязательства арендатора, связанные с производством работ по улучшению арендованного имущества схожи с обязательствами подрядчика по договору подряда. Поэтому сторонам при согласовании условия о возложении на арендатора затрат по улучшению арендованного имущества рекомендуется в силу аналогии закона (ст. 6 ГК РФ) воспользоваться правилами ст. 709 ГК РФ и определить размер арендной платы путем составления сметы. Смета позволяет детально зафиксировать перечень и стоимость всех необходимых улучшений, получить представление о составе арендной платы, о наименовании, количестве и стоимости используемых материалов и оборудования. Кроме того, смета устанавливает денежный эквивалент арендной платы, согласованной в натуральной форме.

———————————

Пример формулировки условия:

«Арендная плата по настоящему договору установлена в форме возложения на арендатора затрат по улучшению арендованного имущества. Перечень необходимых улучшений и стоимость затрат арендатора на производство улучшений установлены сторонами в смете (приложение N 1), являющейся неотъемлемой частью настоящего договора».

Читайте также:  Согласование порядка учета поступлений от использования арендованного имущества

———————————

Возложение на арендатора затрат на улучшения, произведенные силами арендодателя

Стороны могут возложить на арендатора только обязанность по оплате работ по улучшению арендованного имущества. При этом производство самих работ может осуществляться как арендодателем, так и привлеченным им третьим лицом. При использовании данного вида арендной платы сторонам рекомендуется указать в договоре:

— обязанность арендатора произвести оплату работ по улучшению арендованного имущества, выполненных силами арендодателя или привлеченных им третьих лиц;

— размер (стоимость) возлагаемых на арендатора затрат;

— перечень и требования к содержанию документов, подтверждающих затраты, подлежащие оплате арендатором.

———————————

Примеры формулировки условия:

«В качестве арендной платы по настоящему договору арендатор обязан оплатить модернизацию объекта аренды, производимую __________________ указывается наименование подрядной организации) на основании договора ____________________ (указываются реквизиты договора подряда) в сумме, не превышающей _____________ рублей. Оплата производится в адрес подрядчика на основании письменного требования арендодателя с указанием реквизитов платежа и приложением подтверждающих затраты документов».

«Арендная плата по настоящему договору установлена в форме возложения на арендатора затрат арендодателя по улучшению арендованного оборудования (замене деталей и узлов). По мере производства затрат на улучшение имущества арендодатель направляет арендатору счета на компенсацию произведенных затрат с приложением подтверждающих документов. Возложению на арендатора подлежат затраты, произведенные в период действия договора аренды в сумме, не превышающей ___________ рублей за весь срок аренды».

Читайте также:  Определение наименования объекта аренды

———————————

Если в договоре не указано, какие именно затраты на улучшение имущества признаются арендной платой

Условие об арендной плате в форме возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества признается несогласованным. В этом случае считаются установленными порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). При этом риски несут обе стороны. Арендатор обязан будет уплатить, а арендодатель может получить плату не в той форме, на которую они рассчитывали при заключении договора.