Комментарий к статье 607 ГК РФ

1. В комментируемой статье идет речь о предмете договора аренды.

Во-первых, предметом договора аренды может быть только вещь, определенная индивидуальными признаками. Этот признак предмета договора вытекает из существа арендного правоотношения, предполагающего срочное владение и пользование (или только пользование) предметом и возврат его арендодателю по истечении срока договора. Именно по этой причине в п. 3 комментируемой статьи включено требование к описанию предмета договора: стороны должны четко указать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В случае передачи в аренду недвижимого имущества характеристики предмета договора определяются с учетом положений ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в силу которой если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещений с указанием размера арендуемой площади. Кадастровый паспорт как документ, наиболее полно, а главное — достоверно определяющий уникальные пространственные и иные характеристики недвижимой вещи, представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости (ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Спорным для российской цивилистики является вопрос о том, может ли рассматриваться некая определенная вполне точными характеристиками «площадь» здания или сооружения в качестве самостоятельного объекта гражданских прав, перетекающий в практическую проблему правомерности выдачи регистрирующим органом свидетельств о праве собственности на «машино-места» и иные аналогичные «объекты», а следовательно — в проблему возможности сдачи в аренду таких объектов.

В 2002 г. Высший Арбитражный Суд РФ утвердил Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с арендой, где приводится судебный спор относительно природы заключенного собственником здания договора, на основании которого другое лицо получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы. В решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами гл. 34 ГК РФ: «Крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды». В то же время договор, в силу которого предоставляется возможность доступа на крышу и размещения там каких-либо конструкций, «не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора».

Читайте также:  Комментарий к статье 637 ГК РФ

В то же время в 2011 г. в Постановлении Пленума ВАС РФ N 73 появилось несколько иное толкование правил ст. 607 ГК РФ. Как указывается в п. 9 Постановления, положения ст. 607 ГК не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. С учетом требований п. 3 комментируемой статьи заключение такого договора возможно исключительно в тех случаях, когда соответствующая «часть» вещи определена сторонами в договоре таким образом, который фактически позволяет эту часть индивидуализировать для целей использования (например, путем указания на место этой части на чертеже). В частности, такие договоры могут быть заключены в отношении пользования составными частями, которые при аренде от неделимой вещи не отделяются (ст. 133 ГК).

Во-вторых, предмет договора аренды должен быть непотребляемой вещью, т.е. вещью, которая не теряет своих натуральных свойств в процессе ее использования. По этой причине нельзя сдать в аренду тонну зерна. Такое потребляемое имущество, определяемое родовыми признаками, может быть, например, предметом договора займа (ст. 807 ГК).

2. В силу комментируемой статьи возможны законодательные ограничения на передачу в аренду отдельных объектов гражданских прав. Так, не может быть предметом договора аренды такое ограниченное в гражданском обороте имущество, которое может принадлежать лишь определенным участникам оборота (п. 2 ст. 129 ГК), например природные ресурсы и недвижимое имущество государственных природных заповедников (ст. 6 Федерального закона от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»).

Читайте также:  Комментарий к статье 632 ГК РФ

Отдельные положения федерального законодательства содержат прямой запрет на передачу имущества в аренду. В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 27 февраля 2003 г. N 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» ОАО «Российские железные дороги» не вправе передавать в аренду перечисленные в этой статье виды имущества, внесенного в его уставный капитал. На основании ст. 8 Федерального закона от 22 ноября 1995 г. N 171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции» не допускается аренда основного технологического оборудования для производства этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции. Запрещается передавать в аренду земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами, перечисленными в п. 4 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ).

3. Законом устанавливаются также особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Так, например, в соответствии с п. 2 ст. 46 ЗК РФ установлены основания расторжения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя, аналогичные основаниям принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. В числе таких оснований использование земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки, порча земель, невыполнение обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв и пр.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду.

Читайте также:  Комментарий к статье 684 ГК РФ

Определенной спецификой обладают договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 22 ЗК). Правительством РФ установлены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Следует также отметить, что в рамках проводимой законодателем модернизации Гражданского кодекса РФ планируется осуществить идею об отказе от возможности передачи в аренду земельных участков с условием о праве арендатора возводить на арендуемом участке строения, которые поступали бы в его собственность. Как отмечается в Концепции развития гражданского законодательства, «арендатор земельного участка должен приобретать лишь право аренды на возведенные им на земельном участке здания и сооружения, что является продолжением конструкции «единого объекта».

Во исполнение этой задачи проект Федерального закона N 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации», подготавливаемый Государственной Думой ко второму чтению, в той его части, которая посвящена вещным правам, содержит правило о том, что заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях строительства с условием о приобретении права собственности на возводимые на арендованном земельном участке здания (сооружения) иным лицом, чем собственник земельного участка, со дня введения в действие нового регулирования не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Лицо, ранее получившее в аренду земельный участок, получит право продлить однократно договор аренды или потребовать приобретения такого земельного участка в собственность после государственной регистрации своего права собственности на здание (сооружение), возведенное на данном земельном участке, или потребовать установления в отношении такого земельного участка права застройки либо горного или коммунального сервитута, за исключением случаев, когда договором аренды было предусмотрено, что строительство осуществляется для собственника земельного участка.