Комментарий к статье 615 ГК РФ

1. Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает обязанность арендатора использовать имущество в соответствии с условиями договора. Это означает, что судно, арендованное, например, для организации прибрежного кафе, бара, дискотеки, не может быть использовано для перевозок пассажиров и грузов.

Если стороны не оговорили условие о способах пользования арендованным имуществом, то эти способы диктуются назначением самого имущества. Иными словами, в арендованном нежилом помещении не могут проживать люди. При этом арендатор обязан учитывать правила использования арендованного имущества, закрепленные соответствующей нормативно-технической документацией.

2. Так называемое право аренды представляет собой совокупность как обязательственных, так и вещных прав. В связи с этим оно может выступать предметом самостоятельных сделок. Перечень возможных сделок содержится в п. 2 комментируемой статьи. Арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), передавать его в перенаем, предоставлять в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог, вносить в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ, вносить в качестве паевого взноса в производственный кооператив. Этот перечень способов распоряжения правом аренды является закрытым.

Пункт 2 комментируемой статьи не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма, безвозмездного пользования и других, указанных в данном пункте. Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (п. 18 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66). Либо согласие арендодателя может быть предоставлено в дополнительном соглашении сторон или односторонней сделкой.

Читайте также:  Комментарий к статье 610 ГК РФ

3. Договоры субаренды и безвозмездного пользования являются производными от основного договора аренды. В этом случае перемена сторон в договоре аренды не происходит.

По договору субаренды (поднайма) арендатор сдает арендуемое им имущество в аренду третьему лицу — субарендатору. Договор субаренды является по своей природе договором аренды, в котором сторонами выступают арендатор и субарендатор. Указанные отношения регулируются нормами об аренде, следовательно, необходимо соблюдение предусмотренной законом формы договора и государственной регистрации (ст. 609 ГК). Субарендный договор не является трехсторонним, поскольку арендодатель и субарендатор не связаны между собой правоотношениями. Договор субаренды является производным от основного договора аренды. При этом ответственным по своим обязательствам перед арендодателем остается арендатор: он отвечает за просрочку платежей субарендатора и ухудшение арендуемого имущества.

Поскольку заключение договора субаренды не влечет прекращения основного договора аренды, то условия и юридическая судьба договора субаренды зависят от договора аренды. Так, договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды: если договор аренды в установленном законом порядке признан ничтожным, то заключенный в соответствии с ним договор субаренды также является ничтожным (п. 2 ст. 618 ГК). Кроме того, субарендатор не может быть наделен большими правами, чем арендатор.

Объектом субаренды может выступать любое имущество, являющееся объектом аренды. Исключением является имущество, взятое напрокат (п. 2 ст. 631 ГК).

4. В отличие от договора субаренды и ссуды при передаче арендных прав в залог или перенаем арендатор утрачивает свое арендное право, оно переходит к новому арендатору.

Читайте также:  Комментарий к статье 647 ГК РФ

По договору перенайма арендатор передает третьему лицу все свои права и обязанности по договору аренды. В договоре аренды может содержаться условие, предполагающее передачу имущества в перенаем. В этом случае согласия арендодателя не требуется (п. 18 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66), во всех остальных случаях передача имущества в перенаем возможна только с согласия арендодателя.

Своеобразие договора перенайма заключается еще и в том, что ответственность за арендованное имущество при перенайме переходит к новому арендатору. При перенайме договор субаренды сохраняет свою силу (п. 17 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Арендные права могут быть вложены в уставный капитал хозяйственных обществ целиком или частично. Так, арбитражный суд признал правомерной передачу арендных прав на отдельные помещения в качестве вклада в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью, поскольку имущественное право пользования несколькими помещениями является делимым и соответствующие арендные права могли быть уступлены в определенной части. В п. 5 Обзора практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации (утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 30 октября 2007 г. N 120) уточняется, что возможность частичной уступки права (требования) прямо следует из ст. 384 ГК РФ, а п. 2 ст. 615 Кодекса не содержит запрета на передачу арендных прав в отношении части помещений.

Читайте также:  Комментарий к статье 616 ГК РФ

5. Пределы реализации арендных прав ограничены тем, что собственником арендованной вещи остается арендодатель. Поскольку правомочие распоряжения вещью принадлежит арендодателю, арендатор, распоряжаясь своими арендными правами, должен учитывать волю арендодателя. В связи с этим механизм реализации данных прав представляет собой последовательность односторонних и двусторонних сделок. Все сделки, связанные с арендными правами, возможны при согласии арендодателя. Таким образом, первая односторонняя сделка — обращение к арендодателю с просьбой дать такое согласие. Следующая односторонняя сделка — выражение согласия арендодателем. Далее следует процедура заключения соответствующего договора. Норма, требующая при совершении сделок с арендными правами получения согласия арендодателя, является императивной и не может быть изменена договором (п. 18 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Законодатель предусмотрел исключения из данного правила. Так, арендатор транспортного средства вправе без согласия арендодателя заключать договор с третьими лицами об использовании транспортного средства (ст. 638, 647 ГК РФ).

Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает право арендодателя на досрочное расторжение договора в случае, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением и вопреки условиям договора аренды. Данное установление корреспондирует с п. 1 ст. 619 ГК РФ.

Указанное нарушение арендатором обязательства дает право арендодателю на возмещение убытков, причиненных как досрочным расторжением договора, так и ухудшением имущества, что соответствует правилам о последствиях неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (п. 1 ст. 393, п. 5 ст. 453 ГК).