Комментарий к статье 650 ГК РФ

1. В гражданском законодательстве содержится большое число норм, устанавливающих особенности правового режима недвижимого имущества, в том числе особенности аренды отдельных видов недвижимости. В ст. 650 — 655 ГК РФ содержатся правила об аренде зданий и сооружений. Конечно, и общие положения об аренде (ст. 606 — 624 ГК) применимы к аренде зданий и сооружений, но лишь постольку, поскольку иное не установлено специальными нормами, сосредоточенными в ст. 650 — 655 ГК РФ (ст. 625 ГК).

Причем в общих положениях об аренде также содержатся отдельные нормы, регламентирующие аренду недвижимости (п. 2 ст. 607, п. 2 ст. 609, абз. 2 п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 617 ГК). Особенности аренды отдельных видов недвижимого имущества (в том числе зданий и сооружений) могут предусматриваться и иными нормативными актами.

Таким образом, при определении правовых норм, применимых в том или ином случае к аренде зданий и сооружений, в первую очередь следует обратиться к ст. 650 — 655 (§ 4 гл. 34) ГК РФ. При отсутствии в указанных статьях норм, регулирующих соответствующие отношения, применяются специальные нормы об аренде зданий и сооружений, содержащиеся в других нормативных актах (если они есть). Если нет ни тех ни других, то следует обратиться к общим положениям об аренде, устанавливающим особенности аренды недвижимого имущества. И наконец, если нет ничего из перечисленного, применяются общие положения об аренде.

Читайте также:  Комментарий к статье 624 ГК РФ

Специальные нормы ГК РФ об аренде зданий и сооружений распространяются также на отношения, возникающие по поводу аренды предприятий, если иное не установлено ст. 656 — 664 ГК РФ (п. 2 комментируемой статьи).

2. Особенности правового регулирования аренды зданий и сооружений обусловлены спецификой предмета соответствующего договора. В связи с этим предприняты многочисленные попытки определить понятия «здание» и «сооружение», показать различия между зданиями и сооружениями, классифицировать здания, сооружения и пр. Как представляется, прав В.В. Витрянский, указывающий, что «юридические дефиниции понятий «здание» и «сооружение» вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий».

Очень важно, что «существующие (в обыденном смысле) различия между понятиями «здание» и «сооружение» не имеют никакого правового значения, поскольку специальные правила об аренде указанных объектов не предусматривают дифференцированного регулирования» возникающих в связи с этим отношений. Не только в нормах об аренде, но и в других нормах закон не проводит разграничения зданий и сооружений (например, ст. 130, п. 3 ст. 340 ГК).

Зданием (сооружением) является любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Читайте также:  Комментарий к статье 619 ГК РФ

3. Довольно широкое распространение получили договоры о предоставлении в пользование за плату не всего здания или сооружения (не всей вещи), а только его части. Нередко в пользование передается не все помещение, но только его часть (например, для установки копировального аппарата).

Как представляется, соответствующие соглашения не являются договорами аренды, поскольку в силу императивного указания ст. 607 ГК объектами аренды могут быть только вещи в целом, но не их части. Такие соглашения представляют собой договоры, законом не предусмотренные, но ему не противоречащие (непоименованные договоры). Очевидно, к отношениям, порождаемым этими договорами, могли бы по аналогии применяться нормы об аренде.

Однако Пленум ВАС РФ в Постановлении от 17 ноября 2011 г. N 73 (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. N 13) установил иное: в аренду может передаваться как вся вещь в целом (земельный участок, здание, сооружение или помещение), так и ее отдельная часть (абз. 2 — 5 п. 9).

Если договор предусматривает передачу в пользование части вещи, то он должен содержать обстоятельное описание (графическое, текстуальное и т.д.) не только вещи в целом, но и той части, которая является предметом договора (передается в пользование).

Читайте также:  Комментарий к статье 642 ГК РФ

Из Постановления ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. N 13) следует также, что допускается договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи) (абз. 2 п. 10). Возможно и заключение договора с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре (абз. 4 п. 10).

Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды.

Однако договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным в соответствии со ст. 168 ГК РФ, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ не допускается (п. 11).

См. также ст. 607, 608, 651 и соответствующие комментарии.