Комментарий к статье 675 ГК РФ

1. Стабильность отношений в жилищной сфере — важная составляющая стабильности жизни любого общества. Поэтому и в советском законодательстве, и в актах переходного периода, и в комментируемой статье гарантируется сохранение договора найма (и его условий) при переходе права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Договор продолжает действовать и в случае смерти нанимателя или выбытия его из жилого помещения (см. ст. 688 ГК и комментарий к ней).

2. Комментируемая статья регламентирует перемену лиц в обязательстве применительно к договору найма жилого помещения. Общее правило содержится в п. 1 ст. 382 ГК РФ: право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В случае отчуждения собственником (обладателем права хозяйственного ведения либо оперативного управления) жилого помещения приобретатель становится наймодателем до окончания срока договора на тех же условиях, что и предыдущий собственник. Данное правило действует как для договора социального найма, так и для договора коммерческого найма (договор социального найма остается бессрочным, договор коммерческого найма действует до окончания определенного в нем срока).

Читайте также:  Комментарий к статье 674 ГК РФ

3. В случае нарушения прав нанимателя со стороны нового (как, впрочем, и прежнего) наймодателя в соответствии со ст. 305 ГК РФ наниматель имеет право на защиту своего владения.