Комментарий к статье 681 ГК РФ

1. Обязанность проведения ремонта жилого помещения, являющегося предметом договора найма жилого помещения (как социального, так и коммерческого), несут наниматель — за текущий ремонт и наймодатель — за капитальный. При этом если для договора социального найма эти правила являются императивными (ст. 65 и 67 ЖК), то для договора коммерческого найма данное правило может быть изменено договором.

Текущий ремонт возможен как во всем жилом помещении, так и в его частях: комнатах, кухне, коридоре и т.п. Проведение работ по текущему ремонту устраняет, как правило, неконструктивные (незначительные) повреждения (покраска, смена обоев, электропроводки и т.д. и т.п.). Периодичность и время проведения текущего ремонта определяет наниматель исходя из своих интересов, потребностей и возможностей, поэтому в большинстве случаев текущий ремонт является обязанностью нанимателей.

В отличие от текущего капитальный ремонт направлен в первую очередь на восстановление конструкций и основного оборудования, в связи с чем проводится, как правило, во всем здании (жилом или многоквартирном доме). Поэтому, особенно когда речь идет о многоквартирном доме, в большинстве случаев капитальный ремонт является обязанностью наймодателей. Федеральным законом от 25 декабря 2012 г. N 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» в ЖК РФ введен раздел IX, посвященный капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах. В частности, в ст. 166 названного раздела дан неисчерпывающий перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома:

Читайте также:  Комментарий к статье 659 ГК РФ

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) утепление и ремонт фасада;

6) установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);

7) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Любой ремонт направлен (или должен быть направлен) на улучшение потребительских качеств жилого помещения, а если дом является многоквартирным — то и потребительских качеств объектов общего пользования.

2. Что касается переоборудования, то полагаем, что данный процесс имеет отношение к ремонту, хотя и косвенное: после переоборудования, очевидно, без ремонта не обойтись. Важно отметить, что в таком случае изменяется предмет, а значит, и сам договор, соответственно требуется согласие сторон договора.

Читайте также:  Комментарий к статье 627 ГК РФ