Комментарий к статье 685 ГК РФ

1. Комментируемой статьей регулируется право нанимателя передавать все или изолированную часть нанятого помещения в пользование за плату поднанимателю. Сторонами договора являются наниматель и поднаниматель. Договор поднайма заключается с согласия наймодателя.

Для сдачи жилья, предоставленного по договору социального найма, также требуется согласие членов семьи нанимателя (ч. 1 ст. 76 ЖК). При этом для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей (п. 2 ст. 76 ЖК).

2. В п. 2 комментируемой статьи указывается на то, что заключение договора поднайма возможно при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Учитывая, что законодатель не регламентировал «норму площади на одного человека», полагаем, что формулировка, данная в ч. 1 ст. 76 ЖК РФ применительно к договору социального найма, по аналогии может применяться и к договору коммерческого найма. В частности, во втором предложении ч. 1 ст. 76 Кодекса указывается, что «договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления».

Читайте также:  Комментарий к статье 611 ГК РФ

3. По договору поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилищем. Ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель.

4. Срок договора поднайма обусловлен сроком действия договора найма жилого помещения и соответственно прекращает свое действие при прекращении основного договора (договора найма).

5. Поднаниматели жилого помещения (независимо от того, коммерческий или социальный наем жилого помещения) не имеют преимущественного права на заключение договора на новый срок.