Объект аренды

Объект аренды — это вещь, подлежащая передаче во временное владение и (или) пользование арендатору.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания и сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Данный перечень не является исчерпывающим. Так, например, в силу ст. 137 ГК РФ к животным применяются общие правила об имуществе, в связи с чем можно сделать вывод, что они являются объектом аренды в соответствии со ст. 607 ГК РФ. Кроме того, абз. 14 ст. 36 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» прямо предусматривает, что предметом договора могут быть племенные животные.

Кроме того, исходя из смысла п. 1 ст. 607 ГК РФ объектом аренды может являться единый недвижимый комплекс, представляющий собой совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (трубопроводы, железные дороги и др.), либо расположенных на одном земельном участке. Единый недвижимый комплекс является таковым, если в ЕГРП зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь (ст. 133.1 ГК РФ).

Согласование условия об объекте аренды

В п. 1 ст. 607 ГК РФ прямо указано, что в аренду могут быть переданы только непотребляемые вещи. Это вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования — не утрачивают качественных и количественных характеристик и не уничтожаются. Данные вещи могут быть возвращены арендодателю по окончании срока аренды в том же состоянии, в котором они были переданы, с учетом нормального износа. Такие вещи, как продукты питания, корма для животных и т.п., теряют свои натуральные свойства в процессе использования, поэтому не могут быть переданы в аренду (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.08.2002 N А28-2588/02-133/17, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.05.2008 N Ф08-2568/2008).

Для того чтобы установить, потребляемая вещь или нет, необходимо определить ее функциональное назначение.

Оно может быть установлено исходя из наименования рода вещей, к которому относится данная вещь.

Наименование вещи позволяет определить основные цели ее применения исходя из общепринятых понятий, а также идентифицировать относимые к ней документы, регламентирующие цель и объем ее применения (инструкция по эксплуатации, техническое описание и т.п.), и нормативы (ГОСТы, технические регламенты и т.п.). Например, наименование «токарный станок» указывает на функциональное предназначение вещи — средство для резания материалов, а наименование «дрова березовые» — на функциональное предназначение — топливо. Вещь под родовым наименованием «многоразовая деревянная опалубка для устройства стен из железобетона» предназначена для отливки железобетонных стен, несмотря на то что материал, из которого она изготовлена (древесина), можно использовать и в качестве строительного материала или топлива, т.е. потребляемых вещей. Наименование «бык-производитель молочного скота» указывает на возможность извлечения полезных свойств из животного (воспроизводство поголовья молочного скота) в течение срока его жизни. Напротив, наименование «бычок мясного скота» указывает на полезные свойства животного — потребление в виде мясной продукции, что исключает возможность передавать в аренду.

Читайте также:  Условие о выкупной цене

Следовательно, для того чтобы установить, является ли вещь непотребляемой и может ли она быть передана в аренду, необходимо определить ее наименование, раскрывающее функциональное назначение вещи.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

По смыслу указанной нормы передаваемое в аренду имущество должно быть индивидуализировано.

Суды указывают, что вещь индивидуально определена (индивидуализирована), если она выделена из других вещей, определенных родовыми признаками, по присущим только ей характеристикам.

Чтобы отделить вещь от других, определенных родовыми признаками, сначала необходимо выявить эти признаки (т.е. род вещей, объединенных общим названием и назначением), что осуществляется путем установления наименования вещи. Только затем можно определить индивидуальные признаки вещи.

На основании вышеизложенного можно прийти к выводу, что объектом аренды может быть не любое имущество, а только вещь, являющаяся одновременно непотребляемой и индивидуально-определенной.

Следовательно, для того чтобы надлежащим образом определить в договоре объект аренды, необходимо:

— указать наименование объекта аренды (наименование рода вещей, к которому он относится);

— описать индивидуальные характеристики объекта аренды.

Если условие об объекте не согласовано

В таком случае договор аренды является незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ), поэтому права и обязанности сторон по нему не возникают. Вместе с тем согласно п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» договор, в котором не согласовано условие об объекте, не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами.

Читайте также:  Капитальный ремонт

Аренда части вещи

Сторонам важно знать, что они могут заключить договор аренды не только в отношении всей вещи, но и в отношении ее части.

Следует учитывать, что, указав на возможность передачи в аренду части вещи, ВАС РФ сослался в том числе на ст. 606 ГК РФ, согласно которой вещь может передаваться только в пользование без передачи во владение (абз. 2 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Таким образом, представляется, что у арендатора части вещи возникнет только право пользования вещью, но не возникнет владение ею. По этой причине арендатор части вещи не может воспользоваться вещно-правовыми способами защиты (ст. 305 ГК РФ), предоставленными законному владельцу.

Применение норм гл. 34 ГК РФ об аренде к договорам о предоставлении торговых мест на розничных рынках

Вопрос о квалификации договора о предоставлении торговых мест неоднозначно решается в судебной практике. Одни суды придерживаются позиции, согласно которой такой договор может быть квалифицирован как договор аренды. Другие признают его договором возмездного оказания услуг. По мнению третьих, договор о предоставлении торговых мест не поименован в Гражданском кодексе РФ, поэтому нормы гл. 34 ГК РФ об аренде не применяются, его правовое регулирование установлено Федеральным законом от 30.12.2006 N 271-ФЗ «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации» (далее — Закон «О розничных рынках»).

Первая позиция, согласно которой к договору о предоставлении торговых мест должны применяться нормы гл. 34 ГК РФ об аренде, поддержана Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 19.11.2013 N 8668/13. В связи с этим есть основания полагать, что данным подходом будут руководствоваться суды при рассмотрении дел со сходными обстоятельствами.

Как указал суд, предметом договора о предоставлении торговых мест является передача компанией, которая управляет рынком, пользователю за плату торгового места для осуществления торговли, что соответствует понятию договора аренды, определенному ст. 606 ГК РФ. Вследствие этого к предусмотренному ч. 2 ст. 15 Закона «О розничных рынках» договору применяются положения гл. 34 ГК РФ об аренде, в том числе нормы п. 3 ст. 614 ГК РФ о запрете изменения размера арендной платы чаще одного раза в год.

Читайте также:  Действие договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

Также суд разъяснил, что если договор о предоставлении торговых мест предусматривает обязанности управляющей рынком компании по обеспечению условий для энерго-, тепло- и водоснабжения рынка, осуществлению ежедневной уборки общих мест его территории, организации охраны этой территории, то такой договор является смешанным, содержащим условия не только договора аренды, но и договора возмездного оказания услуг. Признание договора смешанным означает, что к отношениям сторон будут применены в соответствующих частях правила о договорах аренды (гл. 34 ГК РФ) и возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ).

Следует учитывать, что торговая деятельность на розничных рынках может осуществляться юридическими и физическими лицами только на основании договоров о предоставлении торговых мест с управляющей рынком компанией (Определение Верховного Суда РФ от 28.10.2009 N 10-Г09-9).

По смыслу норм ст. 421, п. 1 ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание условия предписано законом или иными правовыми актами. В соответствии с ч. 6 ст. 15 Закона «О розничных рынках» типовая форма договора о предоставлении торгового места устанавливается органами государственной власти субъектов РФ. К примеру, такая типовая форма утверждена Постановлением Правительства Ленинградской области от 29.05.2007 N 120 «Об организации розничных рынков и ярмарок на территории Ленинградской области».

Стороны договора не вправе изменять утвержденную типовую форму. Так, управляющая рынком компания не может заключать указанный договор, содержащий условия, которые не предусмотрены типовой формой (Постановление ФАС Центрального округа от 11.10.2013 по делу N А14-993/2011 (Определением ВАС РФ от 13.02.2014 N ВАС-677/12 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)). Лицо, желающее осуществлять торговую деятельность, не вправе требовать изменения типовой формы договора (Постановление ФАС Центрального округа от 09.04.2010 N Ф10-1193/10 (Определением ВАС РФ ВАС РФ от 14.07.2010 N ВАС-7183/10 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).

Таким образом, заключение договора на предоставление торгового места на розничном рынке должно производиться по типовой форме, утвержденной органом государственной власти субъекта РФ. При этом необходимо учитывать позицию, изложенную в Постановлении Президиума ВАС РФ от 19.11.2013 N 8668/13, согласно которой при исполнении такого договора должны применяться нормы гл. 34 ГК РФ об аренде.