Право требовать возврата исполненного в случае расторжения договора по соглашению сторон

По общему правилу стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по договору до момента его изменения или расторжения (п. 4 ст. 453 ГК РФ). Однако в связи с тем, что положения п. 4 ст. 453 ГК РФ носят диспозитивный характер, стороны могут согласовать в договоре иной порядок и по своему усмотрению установить обязанность сторон возвратить исполненное по договору, а также порядок такого возврата.

В силу специфики арендных правоотношений вернуть исполненное может только арендодатель, а именно возвратить полученный аванс. Исполнение, которое получает арендатор (предоставление имущества во временное владение и/или пользование), фактически вернуть нельзя. Возврат арендованного имущества не является возвратом исполнения и регулируется самостоятельными нормами Гражданского кодекса РФ (ст. 622 ГК РФ).

Таким образом, стороны могут предусмотреть в договоре аренды условие о том, что арендодатель обязан вернуть арендатору сумму аванса за вычетом арендных платежей за период пользования имуществом до расторжения договора.

———————————

Пример формулировки условия:

«В случае расторжения договора арендодатель обязан вернуть арендатору сумму уплаченного аванса за вычетом арендных платежей за период пользования имуществом».

Читайте также:  Особенности продления договора аренды Государственного и муниципального имущества и возобновления его на неопределенный срок

———————————

Чтобы избежать споров о том, когда именно арендодатель должен вернуть аванс арендатору, сторонам рекомендуется предусмотреть сроки возврата исполненного по договору.

———————————

Пример формулировки условия соглашения о расторжении:

«Арендодатель обязуется в течение ________ дней после заключения настоящего соглашения вернуть арендатору сумму ранее полученного аванса в размере _______________ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей».

———————————

Согласно положениям п. 4 ст. 453 ГК РФ сторонам не запрещается исключить обязанность одной из них вернуть исполненное по договору. Например, стороны могут предусмотреть условие о том, что при расторжении договора авансовый платеж не возвращается (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.02.2010 по делу N А11-1665/2009). При этом следует учитывать, что такое условие будет выгодно только арендодателю, поскольку он освобождается от обязанности вернуть исполненное. Арендатор в такой ситуации несет риск того, что он не сможет взыскать часть аванса, превышающую арендную плату за период до расторжения договора, и понесет материальные потери.

———————————

Пример формулировки условия:

«В случае изменения или расторжения договора сумма авансового платежа не подлежит возврату арендатору».

Читайте также:  Размер процентов за пользование чужими денежными средствами

———————————

Если в соглашении об изменении или расторжении или в договоре не установлено право требовать возврата исполненного

В этом случае стороны не вправе требовать возврата того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

Пленум ВАС РФ в п. 4 Постановления N 35 разъяснил, что если стороны не урегулировали последствия расторжения договора, то п. 4 ст. 453 ГК РФ подлежит применению лишь в следующих случаях:

— встречные имущественные предоставления по расторгнутому договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом;

— при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны.

Во всех остальных случаях, когда эквивалентность встречных предоставлений нарушена вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения одной из сторон своих обязанностей, сторона, передавшая имущество, вправе требовать его возврата в той мере, в какой нарушена согласованная эквивалентность (п. 5 Постановления N 35).

Таким образом, при расторжении договора арендатор не вправе требовать возврата арендной платы, внесенной за период, когда он пользовался объектом аренды, поскольку имущественные предоставления каждой из сторон будут эквивалентны. Однако если на момент расторжения договора арендатор внес арендную плату за будущий период, то он вправе требовать ее возврата при условии, что иное не предусмотрено соглашением сторон.

Читайте также:  Условия изменения размера арендной платы

В силу п. 5 Постановления N 35 к отношениям по договору аренды могут применяться положения гл. 60 ГК РФ, регламентирующей обязательства вследствие неосновательного обогащения. Нормы этой главы применялись в указанной ситуации и ранее. ВАС РФ при толковании положений п. 4 ст. 453 ГК РФ делал вывод о том, что сторона вправе требовать возврата исполненного по договору, если другая сторона неосновательно обогатилась за ее счет (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении»).