Предмет договора аренды

Договор — это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ). Для заключения любого договора необходимо согласовать условие о его предмете (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В соответствии с абз. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Если такие данные не указаны, условие об объекте считается не согласованным, а договор — незаключенным.

Исходя из указанных норм можно сделать вывод, что предметом договора аренды является определенное имущество, передаваемое арендатору.

С учетом изложенного при согласовании предмета аренды рекомендуется указать в договоре:

— права и обязанности сторон, предусмотренные в ст. 606 ГК РФ;

— данные, позволяющие определенно установить имущество (объект аренды), в отношении которого устанавливаются эти права и обязанности (ст. 607 ГК РФ).

Читайте также:  Порядок и момент изменения размера арендной платы по соглашению сторон

Следует также иметь в виду, что в соответствии со ст. 608 ГК РФ правом на передачу имущества в аренду обладает его собственник или лицо, уполномоченное собственником. Однако ст. 608 ГК РФ не запрещает заключение договора аренды лицу, у которого право собственности на передаваемую в аренду вещь еще не возникло.

На стадии заключения договора арендатору следует выяснить, имеется ли у арендодателя право собственности на вещь: от этого будут зависеть правовые последствия заключения договора.

Если условие о предмете не согласовано

В этом случае договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ), т.е. не порождает для его сторон прав и обязанностей, установленных § 1 гл. 34 ГК РФ.

Если в договоре не указаны основные права и обязанности сторон, предусмотренные ст. 606 ГК РФ, а именно из него не следует, что имущество передается во временное владение и (или) пользование за плату, договор может быть квалифицирован как договор другого вида (а не договор аренды). О согласовании условий об основных правах и обязанностях и последствиях их несогласования.

Читайте также:  Способ использования объекта аренды

Если в договоре не согласованы данные об имуществе, передаваемом в аренду, он не будет считаться заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Вместе с тем в соответствии п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» договор, в котором не индивидуализировано передаваемое в аренду имущество (т.е. не согласовано условие об объекте и предмете договора), не может быть признан незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами. О фактическом исполнении договора может свидетельствовать, в частности, передача имущества арендатору в отсутствие каких-либо возражений с его стороны.