Расторжение договора в судебном порядке

По общему правилу договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в судебном порядке при существенном нарушении другой стороной условий договора или в иных случаях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Перечень существенных нарушений содержится в ст. ст. 619, 620 ГК РФ.

Основания досрочного расторжения договора судом, установленные законом

Согласно ст. 619 ГК РФ договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке по требованию арендодателя, если:

1) арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) арендатор существенно ухудшает имущество;

3) арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные сроки, когда производство такого ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель также вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора в случае, когда арендатор использует имущество не по назначению или с нарушением условий договора (п. 3 ст. 615 ГК РФ).

Необходимо учитывать, что арендодатель может обратиться в суд с указанным иском только после того, как арендатору будет направлено письменное предупреждение о необходимости исполнить обязательство в разумный срок (абз. 7 ст. 619 ГК РФ). Если арендатор устранит нарушение, то суд откажет в удовлетворении требования о расторжении договора.

Важно! Если арендатор не вносил арендную плату более двух раз подряд, арендодатель даже в случае уплаты долга арендатором вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора на основании абз. 4 ст. 619 ГК РФ. Однако сделать это он должен в разумный срок, в противном случае право на расторжение договора в связи с допущенным арендатором нарушением будет утрачено.

Читайте также:  Срок аренды

В силу ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке в следующих случаях:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором при заключении договора;

3) арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные сроки, когда производство такого ремонта является обязанностью арендодателя;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется непригодным для использования.

Кроме того, Гражданский кодекс РФ предусматривает право арендатора потребовать досрочного расторжения договора, если:

— ему не были переданы принадлежности и документы, относящиеся к объекту аренды, в связи с чем использование последнего по назначению невозможно, либо арендатор в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (абз. 2 п. 2 ст. 611 ГК РФ);

— арендодатель не предоставил арендатору имущество в указанный в договоре срок, а в случае, когда он не согласован, — в разумный срок (п. 3 ст. 611 ГК РФ);

— обнаружены недостатки имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им (абз. 5 п. 1 ст. 612 ГК РФ);

— арендодатель не предупредил арендатора о всех правах третьих лиц на объект аренды, в частности о сервитуте, праве залога и т.п. (абз. 2 ст. 613 ГК РФ);

— арендодателем нарушена обязанность производить капитальный ремонт (абз. 6 п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Основания досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон могут быть установлены иными законами (пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Так, в силу п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка может быть прекращен по инициативе арендодателя по основаниям, указанным в п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ.

Читайте также:  Случаи уплаты штрафа и его размер

Пунктом 3 ст. 32 Федерального закона от 07.06.2013 N 108-ФЗ «О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено право арендатора земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут в целях реализации указанного Закона, требовать расторжения договора аренды, если вследствие установления сервитута невозможно использовать весь участок или его часть. Аналогичные положения предусмотрены п. 3 ст. 15.2 Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», п. 3 ст. 32.1 Федерального закона от 22.07.2005 N 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации».

Основания досрочного расторжения договора судом, установленные соглашением сторон

Стороны в договоре аренды могут изменить основания досрочного расторжения, предусмотренные ст. ст. 619, 620 ГК РФ. Например, они вправе установить, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы.

———————————

Пример формулировки условия:

«Настоящий договор может быть расторгнут судом по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором суммы арендной платы».

———————————

Стороны также вправе определить в договоре собственные основания для его досрочного расторжения в судебном порядке по требованию одной из сторон (абз. 6 ст. 619, абз. 6 ст. 620 ГК РФ). Эти основания могут быть связаны с нарушениями условий договора, не указанными в ст. ст. 619, 620 ГК РФ. Например, основанием может являться неисполнение арендатором обязанности по производству текущего ремонта в установленные сроки.

Читайте также:  Согласование состава принадлежностей объекта аренды в тексте договора

———————————

Пример формулировки условия:

«Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию арендодателя, если арендатор не производит текущий ремонт в установленные настоящим договором сроки».

———————————

В то же время стороны могут установить основания расторжения договора, не связанные с нарушением другой стороной условий договора.

Такие основания могут не зависеть от действий сторон (например, производственная необходимость арендодателя в эксплуатации переданного в аренду имущества).

———————————

Пример формулировки условия:

«Арендодатель вправе в любое время в судебном порядке потребовать досрочного расторжения настоящего договора, если возникнет производственная необходимость в эксплуатации переданного в аренду имущества».

———————————

Важно! При изменении или расторжении договора в судебном порядке моментом его изменения или расторжения будет являться момент вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Если в договоре не указаны дополнительные к законным основания расторжения договора в судебном порядке

В этом случае сторона не сможет требовать расторжения договора в судебном порядке по основаниям, которые не предусмотрены ни законом, ни договором.

Требовать расторжения договора сторона вправе будет только по основаниям, установленным Гражданским кодексом РФ и иными законами (пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ), а также при существенном нарушении договора другой стороной (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ). Оценивать, является ли нарушение существенным, будет суд по своему усмотрению в каждом конкретном случае. Например, существенным нарушением может быть признано частичное невнесение арендной платы (п. 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).