Твердая или расчетная (определяемая) величина арендной платы

Установление твердой величины арендной платы — самый простой и распространенный способ определения вознаграждения, уплачиваемого арендодателю за пользование объектом аренды.

Подпунктом 1 п. 2 ст. 614 ГК РФ предусмотрена возможность установления твердой величины только для денежной формы арендной платы. Однако, руководствуясь принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ) и учитывая отсутствие каких-либо ограничений в ст. 614 ГК РФ, стороны вправе применить подобный способ согласования размера арендной платы к другим формам.

Для определения размера арендной платы в твердой величине сторонам достаточно указать количество подлежащих передаче денежных средств или других вещей либо объем подлежащих оказанию услуг в соответствующих единицах измерения.

При согласовании расчетной (определяемой) величины арендной платы стороны указывают в договоре порядок исчисления ее размера.

При этом изменение размера арендной платы в соответствии с установленным договором механизмом не является изменением договора, регулируемым п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Данный способ определения размера арендной платы применим в случае, когда на момент подписания договора сторонам неизвестны значения показателей, обусловливающих размер арендной платы, либо значения этих показателей периодически изменяются. Стороны могут применить расчетный способ, указав арендную плату:

— в иностранной валюте или условных единицах;

— в виде формулы;

— в виде ссылки на нормативный акт;

— в виде нескольких твердых величин, применяемых в зависимости от определенных условий.

Указание размера арендной платы в иностранной валюте или условных единицах

Стороны вправе указать ставку арендной платы в сумме, которая эквивалентна определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. Подобное условие представляет собой механизм исчисления арендной платы.

В соответствии со ст. 140 ГК РФ расчеты на территории РФ должны производиться в рублях, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 3 ст. 317 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 04.11.2002 N 70 «О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации»). Если стороны установили размер арендной платы в условных единицах или иностранной валюте, они должны согласовать курс, по которому она будет пересчитана в рубли для осуществления платежа (п. 2 ст. 317 ГК РФ).

Курс валюты по отношению к рублю может быть:

а) установлен в твердом размере (например, одна у. е. равна 37 руб.);

———————————

Пример формулировки условия:

«Арендная плата за пользование имуществом установлена в размере 850 у. е. в месяц. Расчет арендной платы производится в рублях по курсу 35 рублей за одну условную единицу».

———————————

б) определен путем указания на официальный курс валюты, установленный Банком России (другим банком или кредитной организацией, валютной биржей и т.п.) на конкретный момент времени:

Читайте также:  Распределение расходов по текущему ремонту между сторонами

— на дату фактического получения имущества арендатором;

— дату поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя;

— дату поступления денежных средств на корреспондентский счет банка арендодателя;

— дату списания денежных средств с расчетного счета арендатора;

— дату списания денежных средств с корреспондентского счета банка арендатора;

— дату подачи арендатором платежного поручения в банк;

— определенный день каждого месяца;

— дату выставления счета на оплату и т.п.

———————————

Примеры формулировки условия:

«Размер арендной платы за месяц составляет сумму, эквивалентную 1000 (одной тысяче) долларов США по курсу Банка России, установленному на дату подачи арендатором платежного поручения в банк».

«Арендная плата по настоящему договору составляет эквивалент 5000 (пяти тысячам) датских крон в месяц. Размер арендной платы определяется по курсу, установленному Банком России на последнее число расчетного месяца».

«Арендная плата за месяц составляет сумму, эквивалентную 500 (пятистам) фунтам стерлингов Соединенного королевства Великобритании и Северной Ирландии, по курсу Банка России на дату выставления арендодателем счета на перечисление арендной платы».

«За право владения и пользования ___________________ (указывается наименование арендованного имущества) арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере ________ (______________) условных единиц в месяц.

Рублевый эквивалент одной условной единицы определяется в соответствии с курсом доллара США или евро к российскому рублю, установленным Банком России. К расчету применяется курс той валюты, официальный курс которой на дату платежа будет выше».

———————————

Если договором курс иностранной валюты или у. е. к рублю не согласован

Если арендная плата определена в валюте, на которую установлен официальный курс (доллары США, евро), но не указано, что оплата производится в рублях, и не определен курс иностранной валюты к рублю, оплата будет осуществляться по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа (см. п. 2 ст. 317 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 04.11.2002 N 70 «О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Если арендная плата установлена в иностранной валюте или условных единицах, на которые не существует официального курса Банка России, то для пересчета используется курс, установленный уполномоченным органом (банком) соответствующего государства или международной организации (абз. 2 п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 04.11.2002 N 70).

Арендная плата, выраженная в единицах, на которые не существует установленного уполномоченной организацией курса, будет считаться несогласованной. В таком случае по правилам п. 3 ст. 424 и п. 1 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы будет равен обычно взимаемому за аренду аналогичного имущества при сравнимых условиях. При этом риски несут обе стороны. Арендатор обязан будет уплатить, а арендодатель может получить плату не в том размере, на который они рассчитывали при заключении договора.

Читайте также:  Сторона, которая несет обязанность по проведению капитального ремонта

Указание формулы расчета арендной платы

Порядок исчисления размера арендной платы может быть указан в договоре в виде формулы. При составлении формулы могут использоваться любые показатели, соответствующие специфике отношений сторон, например:

— определенные сторонами твердые величины (в рублях, штуках, килограммах);

— ставки и коэффициенты, устанавливаемые органами власти (могут быть определены в договоре в виде ссылки на соответствующий нормативный акт);

— показатели инфляции (общие, отраслевые, региональные);

— несколько твердых величин, каждая из которых применяется при наступлении определенных в договоре обстоятельств.

Для надлежащего согласования данного условия сторонам необходимо указать:

— значение всех показателей (в том числе переменных), включенных в формулу расчета арендной платы;

— порядок (формулу) вычисления размера арендной платы с использованием выбранных показателей.

———————————

Примеры формулировки условия:

«Размер арендной платы за пользование техникой определяется по следующей формуле:

А = БС x К1,

где

А — размер арендной платы;

БС — базовая ставка, равная 5000 (пяти тысячам) рублей в месяц;

К1 — сезонный коэффициент, равный 2 (двум) в период с 1 ноября по 31 марта; 1,5 (одной целой пяти десятым) в период с 1 апреля по 14 мая и с 16 сентября по 31 октября; 1 (одному) в период с 15 мая по 15 сентября».

«Расчет размера арендной платы производится в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за аренду имущества, находящегося в государственной собственности Архангельской области (утв. решением Архангельского областного собрания депутатов от 28.05.1998 N 392), в котором определены формула расчета годового размера арендной платы и подлежащие применению при ее расчете коэффициенты».

«Арендная плата определяется путем умножения базовой части, которая составляет _______ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей, на индекс ________ (указывается название индекса и государственный орган, который его определяет), действующий на момент оплаты».

«Арендная плата за владение и пользование оборудованием составляет:

— 20 (двадцать) % от объема произведенной продукции — при производстве с использованием оборудования деталей в количестве 0 — 1000 штук;

— 10 (десять) % от объема произведенной продукции — при производстве с использованием оборудования деталей в количестве 1001 — 5000 штук;

Читайте также:  Преимущественное право на заключение договора на новый срок

— 6,5 (шесть целых пять десятых) % от объема произведенной продукции — при производстве с использованием оборудования деталей в количестве более 5001 штук».

———————————

Наиболее часто в качестве корректирующего коэффициента (показателя) стороны указывают уровень инфляции. В таких случаях в договоре необходимо согласовать, какой официальный показатель инфляции будет применяться для расчета размера арендной платы.

———————————

Примеры формулировки условия:

«Размер арендной платы составляет __________ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей и подлежит ежеквартальной индексации в соответствии с индексом потребительских цен, установленным в соответствии с Постановлением Госкомстата РФ от 25.03.2002 N 23».

«Размер арендной платы составляет __________ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей и подлежит ежемесячной индексации в соответствии с базовым индексом потребительских цен, устанавливаемым территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области».

———————————

Важно! В формулу расчета арендной платы могут быть включены показатели, значение которых периодически изменяется (курс валюты, уровень инфляции, учетная ставка Банка России). Если стороны согласовали размер платы подобным образом, он может изменяться неоднократно в течение срока действия договора. В некоторых случаях размер арендной платы может оказываться различным по каждому сроку ее внесения.

При таком согласовании фактическое изменение размера арендной платы означает исполнение сторонами условия о порядке его расчета, а не изменение условия договора. Поэтому правило п. 3 ст. 614 ГК РФ о запрете на изменение размера платы чаще одного раза в год в данном случае применению не подлежит. Повторное и последующие изменения размера платежа не могут быть признаны недействительными на основании ст. 168 и п. 3 ст. 614 ГК РФ. Арендатор не сможет отказаться от внесения арендной платы в новом размере, даже если фактическое изменение размера арендной платы происходило чаще одного раза в год.

Вместе с тем следует учитывать, что для изменения самой формулы расчета (например, исключения из нее одних показателей и включения других) должно быть заключено дополнительное соглашение в порядке п. 1 ст. 452 ГК РФ. В его отсутствие арендодатель не вправе требовать внесения арендатором арендной платы в новом размере.

Если значение показателя, включенного в формулу расчета арендной платы, договором не определено

Условие о применении этого показателя будет считаться несогласованным. Размер арендной платы будет определяться без учета данного показателя. Арендодатель не сможет потребовать от арендатора уплаты арендной платы в большем размере и применить санкции за внесение платежа в размере, определенном с учетом такого показателя.