Удержание обеспечительного платежа при расторжении договора

Согласование условия об удержании обеспечительного платежа при расторжении договора выгодно арендодателю, поскольку в связи с досрочным прекращением договора он утрачивает возможность получить доход, на который рассчитывал, и вынужден искать нового арендатора. Удержание обеспечительного платежа позволяет ему компенсировать понесенные расторжением договора потери.

В силу норм ст. 421 ГК РФ о свободе договора стороны вправе определить, что гарантийный взнос не возвращается, даже если прекращение договора происходит не в связи с нарушением стороной обязательств по нему (Постановление ФАС Московского округа от 25.10.2010 N КГ-А40/11183-10). Арендатор в этом случае не вправе будет требовать зачета внесенного обеспечительного платежа в счет уплаты арендных платежей.

При этом во избежание злоупотребления правом со стороны арендодателя целесообразно установить, что обеспечительный платеж не может быть удержан при немотивированном расторжении договора по инициативе арендодателя или при его расторжении в связи с допущенными им нарушениями условий договора.

———————————

Примеры формулировки условия:

«В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора обеспечительный платеж не возвращается. Исключения составляют случаи, когда договор расторгнут по решению суда в связи с нарушением условий договора арендодателем».

«В случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя в связи с нарушениями арендатором условий договора обеспечительный платеж не возвращается арендатору».

Читайте также:  Согласование состава принадлежностей в документах, относящихся к объекту аренды

———————————

Если стороны хотят включить в договор условие о том, что обеспечительный платеж при расторжении договора арендатору не возвращается, они должны учитывать, что споры, возникающие из применения такого условия, суды разрешают неоднозначно.

В практике арбитражных судов сложилось несколько подходов к разрешению споров, связанных с внесением и возвратом обеспечительного платежа (см. Определение ВАС РФ от 30.06.2011 N ВАС-5607/11), и касаются они в основном следующих условий договора:

— удержание платежа как штрафа за расторжение договора арендатором;

— удержание платежа при расторжении договора арендодателем в связи с нарушением арендатором условий договора.

Удержание платежа как штрафа за расторжение договора арендатором

Суды признают правомерным включение в договор условия, согласно которому арендодатель вправе удержать обеспечительный платеж в качестве штрафа за расторжение договора по инициативе арендатора. Как указывают суды, такое условие не противоречит ст. ст. 329, 421 ГК РФ.

Однако в судебной практике встречается противоположная позиция о невозможности включения в договор указанного условия. Оно может быть признано недействительным в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку противоречит ст. 330 ГК РФ. Отказ от исполнения договора по установленным им или законом основаниям является реализацией стороной предоставленного ей права, а не нарушением обязательства.

Читайте также:  Виды, объем и стоимость работ по текущему ремонту

Если условие об удержании обеспечительного платежа за расторжение договора по инициативе арендатора неправомерно, оно может быть признано недействительным на основании ст. 168 ГК РФ. Требование о признании оспоримого условия недействительным может заявить одна из сторон договора или иные лица, указанные в законе (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка (условие), нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если в законе нет иных последствий, не связанных с недействительностью. Законом могут быть установлены исключения из правила об оспоримости. В частности, в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ условие ничтожно, если посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц и при этом в законе не указано, что оно оспоримо или должны применяться иные последствия, не связанные с недействительностью.

Эти правила распространяются на договоры, заключенные после 1 сентября 2013 г. (ч. 6 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

В отношении договоров аренды, заключенных до указанной даты, действует ст. 168 ГК РФ в редакции до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ. Согласно данной статье сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта, по общему правилу являются ничтожными.

Читайте также:  Текущий ремонт

Удержание платежа при расторжении договора арендодателем в связи с нарушением арендатором условий договора

Стороны могут согласовать условие о том, что платеж не возвращается при расторжении договора арендодателем в связи с нарушением арендатором условий договора, например сроков внесения арендной платы. Такое условие признается правомерным. Арендатор в этом случае должен будет погасить задолженность по арендной плате, уплатить договорную неустойку и при этом не вправе будет требовать возврата обеспечительного платежа, ссылаясь на невозможность применения двух мер ответственности за одно нарушение.

Однако если договор расторгнут не в связи с нарушением его условий арендатором и при этом установлена отдельная неустойка за просрочку внесения арендной платы, арендодатель, как указывают суды, не вправе удерживать обеспечительный платеж, поскольку двойная ответственность за одно и то же нарушение законодательством не предусмотрена (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2011 N 09АП-17792/2011-ГК).

Важно! В целях обеспечения единообразия в толковании и применении норм права Определением ВАС РФ 30.06.2011 N ВАС-5607/11 дело по спору о возврате обеспечительного платежа было передано в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора. Однако на сегодняшний день единая позиция по данному вопросу не выработана, поскольку Президиум ВАС РФ 17.11.2011 оставил заявление без рассмотрения по процессуальным основаниям.