Условия согласия, ограничивающие права арендатора на совершение сделок по передаче объекта аренды или арендных прав третьим лицам

Если арендодателю необходимо ограничить права арендатора по передаче объекта аренды или арендных прав третьим лицам, он может при выдаче согласия предусмотреть следующие условия, ограничивающие возможности арендатора по заключению соответствующих сделок.

Условие об установлении сроков, до истечения или после истечения которых арендатор не может передавать объект аренды или арендные права третьим лицам

Данное условие может быть необходимо арендодателю, чтобы убедиться в соблюдении арендатором договорной дисциплины, а также для обеспечения своевременного контроля за состоянием объекта аренды или его своевременного возврата из арендного пользования и т.п.

Указанные сроки должны быть определены по правилам ст. ст. 190 — 194 ГК РФ, а именно указанием на определенную календарную дату, истечением определенного периода времени или указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В интересах арендодателя согласовать в договоре аренды условие о том, что при нарушении установленных сроков арендодатель может взыскать с арендатора неустойку (штраф) или отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

———————————

Примеры формулировки условия:

«Арендодатель выражает свое согласие на передачу арендатором имущества в субаренду не ранее ____ месяцев с момента заключения договора аренды. В случае несоблюдения арендатором данного условия арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды либо потребовать от арендатора уплаты штрафа в размере ________________»;

«Арендодатель выражает свое согласие на передачу арендатором объекта аренды в безвозмездное пользование не ранее «___» _________ 20__ года. В случае несоблюдения арендатором данного условия арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды либо потребовать от арендатора уплаты штрафа в размере ________________»;

«Арендодатель выражает свое согласие на передачу арендатором объекта аренды, в том числе в субаренду, или арендных прав третьим лицам при условии, что соответствующий договор будет заключен не позднее «___» __________ 20__ г. В случае несоблюдения арендатором данного условия арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды либо потребовать от арендатора уплаты штрафа в размере ________________».

Читайте также:  Виды, объем и стоимость работ по текущему ремонту

———————————

При согласовании такого условия все сделки, совершенные за пределами установленного в согласии арендодателя срока, по иску арендодателя могут быть признаны судом недействительными на основании ст. 173.1 ГК РФ как сделки, совершенные без его согласия. Для этого необходимо доказать, что другая сторона на момент совершения сделки знала или должна была знать об отсутствии согласия.

В соответствии со ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие. С требованием о признании сделки недействительной может обратиться арендодатель или иное лицо, указанное в законе (п. 1 ст. 173.1 ГК РФ).

Эти правила распространяются на сделки, совершенные арендатором после 1 сентября 2013 г. (ч. 6 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

В отношении договоров, заключенных ранее указанной даты, действует ст. 168 ГК РФ в редакции до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ. Согласно данной статье сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта, по общему правилу являются ничтожными.

Если согласие арендодателя не содержит срок, до истечения или после истечения которого арендатор не может передавать объект аренды или арендные права третьим лицам

В этом случае арендатор на основании п. 2 ст. 615 ГК РФ вправе распоряжаться своими правами и обязанностями, в отношении которых получено согласие, в любой момент в пределах срока аренды без дополнительного разрешения арендодателя.

Условие о передаче арендатором объекта аренды или арендных прав третьим лицам только при отсутствии задолженности по арендной плате

Это условие направлено на стимулирование арендатора к соблюдению договорной дисциплины. В случае нарушения арендатором данного условия у арендодателя имеются правовые основания использовать предусмотренные договором способы воздействия на арендатора.

Читайте также:  Право требовать возврата исполненного в случае расторжения договора по соглашению сторон

В интересах арендодателя согласовать в договоре аренды условие о том, что в случае передачи арендатором объекта аренды в субаренду при наличии у него задолженности по арендной плате на момент заключения договора субаренды арендодатель вправе отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке (п. 3 ст. 450 ГК РФ) либо взыскать установленную договором неустойку.

———————————

Пример формулировки условия:

«Арендатор выражает согласие на передачу объекта аренды в субаренду, при условии, что у арендатора нет задолженности по уплате арендной платы на момент заключения договора субаренды.

В случае несоблюдения арендатором данного условия арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды либо потребовать от арендатора уплаты штрафа в размере ________________».

———————————

Если согласие арендодателя не содержит условие о передаче объекта аренды или арендных прав третьим лицам только при отсутствии у арендатора задолженности по арендной плате

В этом случае арендатор вправе по своему усмотрению передавать объект аренды или арендные права третьим лицам согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ в пределах срока договора аренды.

Условие об обязательном последующем уведомлении арендатором арендодателя о передаче объекта аренды или арендных прав третьим лицам

Арендодатель может указать, что арендатор вправе передавать объект аренды или арендные права третьим лицам, в частности, в субаренду при условии, что арендатор уведомит арендодателя о совершенной сделке, а также предусмотреть срок для такого уведомления. Кроме того, он может включить в договор условие, согласно которому в случае отсутствия уведомления о заключенной сделке в установленный срок арендодатель вправе отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ.

———————————

Пример формулировки условия:

Читайте также:  Правила, объем, периодичность работ по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии

«Арендатор может без дополнительного согласия арендодателя передавать арендованное имущество в субаренду при условии обязательного уведомления об этом арендодателя в течение _____ дней с момента совершения соответствующей сделки. В случае несоблюдения арендатором данного условия арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды».

———————————

Если согласие арендодателя не содержит условие об обязательном последующем уведомлении о совершении сделки по передаче объекта аренды или арендных прав третьим лицам

В этом случае арендатор вправе по своему усмотрению распоряжаться своими правами и обязанностями способами, предусмотренными абз. 1 п. 2 ст. 615 ГК РФ, в пределах срока договора аренды и не обязан уведомлять об этом арендодателя.

Условие о передаче объекта аренды или арендных прав только определенному кругу лиц

Данное условие разрешает арендатору заключать договор аренды только, например, с конкретной организацией (зарекомендовавшей себя как добросовестный пользователь), у которой объект аренды ранее находился в пользовании. Нарушение данного условия может быть расценено судом как существенное нарушение условий договора аренды, являющееся основанием для его расторжения по требованию арендодателя (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

———————————

Пример формулировки условия:

«Арендодатель выражает свое согласие на сдачу арендатором объекта аренды в субаренду только _______ (указывается наименование лица и данные, позволяющие его индивидуализировать, например ОГРН).

Данное согласие не является основанием для заключения договоров субаренды с иными лицами».

———————————

Если согласие арендодателя не содержит условие о передаче объекта аренды или арендных прав только определенному кругу лиц

В этом случае арендатор вправе по своему усмотрению передавать объект аренды в субаренду, ограничиваясь только объемом собственных правомочий по владению и пользованию объектом аренды и в пределах срока договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Арендодатель не вправе будет требовать расторжения договора аренды в связи с совершением арендатором сделки с каким-либо лицом по своему усмотрению.