Внесение арендной платы третьим лицом

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ обязанность вносить арендную плату лежит на арендаторе. При этом согласно п. 1 ст. 313 ГК РФ должник вправе возложить свои обязанности на третье лицо, за исключением случаев, когда запрет на указанные действия:

— установлен законом;

— договором или

— следует из существа обязательства.

Закон не ограничивает право арендатора поручить внесение арендной платы иным лицам, например субарендатору или другому своему должнику. Поэтому арендодатель обязан будет принять плату, предложенную третьим лицом за арендатора, если только из договора или существа конкретного арендного обязательства не следует его право отказаться от ее получения.

Если для арендодателя принципиально внесение арендной платы именно арендатором, в договоре необходимо согласовать условие о запрете возложения обязательства арендатора по оплате на третьих лиц.

———————————

Пример формулировки условия:

«Арендатор обязан вносить арендную плату лично. Возложение арендатором обязательства по внесению арендной платы на третьих лиц не допускается».

———————————

Стороны должны учитывать, что некоторые формы арендной платы не позволяют арендатору возложить обязанность по уплате на третье лицо. К таким формам относится арендная плата в виде передачи арендодателю индивидуально определенного имущества в собственность или в аренду. Указанные обязательства могут быть исполнены только арендатором как лицом, владеющим имуществом на законном основании (ст. ст. 209, 608 ГК РФ).

Читайте также:  Принадлежности объекта аренды

Особого внимания сторон заслуживает обязательство по внесению арендной платы в форме оказания услуг арендатору.

При определении порядка внесения арендной платы в виде оказания услуг по аналогии закона могут применяться правила гл. 39 ГК РФ «Возмездное оказание услуг».

Согласно ст. 780 ГК РФ исполнитель обязан оказать услуги лично и не вправе без согласия заказчика привлекать к исполнению третьих лиц. Однако договор, в котором предусмотрена натуральная форма оплаты, не является смешанным (п. 3 ст. 421 ГК РФ), обязательство по оказанию услуг не является самостоятельным, поскольку представляет собой форму арендной платы. Поэтому руководствоваться в данном случае п. 3 ст. 421 ГК РФ и применять к отношениями сторон положения Гражданского кодекса РФ о возмездном оказании услуг не обязательно.

В свою очередь ст. 313 ГК РФ позволяет арендатору возложить внесение арендной платы на третье лицо и обязывает арендодателя принять такое исполнение, если иное не установлено законом. Законом (гл. 34 ГК РФ «Аренда») такая возможность не ограничена.

Таким образом, если арендная плата в форме оказания услуг вносится за арендатора третьим лицом, возникает противоречие норм ст. ст. 313 и 780 ГК РФ. В такой ситуации неясно, является ли арендатор исполнившим обязательство, если он поручил оказание услуг третьим лицам, и вправе ли арендодатель отказаться от исполнения, предложенного за арендатора. На сегодняшний день судебная практика по данному вопросу не обнаружена. Во избежание возможных споров о ненадлежащем или надлежащем исполнении арендатором обязательств сторонам необходимо указать в договоре право арендатора на привлечение третьих лиц к оказанию услуг.

Читайте также:  Неустойка

———————————

Пример формулировки условия:

«Для оказания услуг в качестве арендной платы по настоящему договору арендатор вправе привлекать третьих лиц. За действия привлеченных к оказанию услуг лиц арендатор отвечает перед арендодателем как за собственные».

———————————

Важно! При возложении обязанности по оплате аренды на третье лицо арендатор не выбывает из рассматриваемого правоотношения и его обязанность по внесению арендной платы не прекращается.

Поскольку согласно п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, арендодатель не вправе предъявлять требование о внесении платы к третьему лицу. По отношению к арендодателю внесение платы за арендатора является правом, а не обязанностью третьего лица. Поэтому даже при наличии в договоре условия о возможности внесения арендной платы третьим лицом арендодатель вправе предъявить требование об оплате аренды только арендатору.

Поэтому если стороны заранее согласовали, что арендные платежи должны вноситься третьим лицом, в интересах арендодателя сделать это третье лицо (плательщика) стороной договора аренды, т.е. подписать трехсторонний договор. В таком договоре необходимо предусмотреть обязанность плательщика по внесению арендной платы. Только в этом случае плательщик становится обязанным перед арендодателем.

Читайте также:  Арендная плата

Если в договоре отсутствует условие о возможности или невозможности внесения арендной платы третьим лицом

В этом случае арендатор вправе будет поручить третьим лицам внесение арендной платы, а арендодатель не сможет отказаться от принятия такого исполнения (ст. 313 ГК РФ).